1. ซื้อ (Acquisition)
วิเคราะห์ทำเล ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก (ห้าง โรงพยาบาล โรงเรียน)ระบบขนส่งสาธารณะ (ถนนหลัก รถไฟฟ้าในอนาคต)
ประเมินมูลค่าอสังหาฯ เปรียบเทียบราคาตารางเมตรกับโครงการใกล้เคียงดูประวัติราคาปรับขึ้น–ลงย้อนหลัง 3–5 ปี
ตรวจสอบสิทธิถือครอง คนไทย: Freehold ได้เปรียบเรื่องโอนกรรมสิทธิ์ชาวต่างชาติ: ส่วนใหญ่เป็น Leasehold (เช่า 30 ปี ต่ออายุได้)
เจรจาข้อตกลง ขอส่วนลดราคาหรือของแถม (เฟอร์ฯ, ค่าส่วนกลาง)เงื่อนไขมัดจำและผ่อนชำระ
2. ขาย (Disposition)
เตรียมยูนิตให้พร้อม รีโนเวทเบาๆ ทาสีใหม่ หรือเปลี่ยนสุขภัณฑ์หากเก่าทำความสะอาดให้ดู “พร้อมขาย”
ตั้งราคาให้เหมาะสมไม่สูงกว่าตลาดเกิน 5–7% เผื่อลดราคาได้ช่วงเจรจา
ช่องทาง เว็บไซต์อสังหาฯ Thai home land กลุ่ม Facebook ตลาดอสังหาฯ พัทยา ผ่านโบรกเกอร์
กระบวนการโอน นัดวันโอนที่สำนักงานที่ดิน ผู้ซื้อ–ผู้ขายชำระภาษี ค่าธรรมเนียมโอนตามสัดส่วน
3. ปล่อยเช่า (Leasing)
ประเภทสัญญาเช่าระยะสั้น(รายเดือน รายวัน) เหมาะนักท่องเที่ยว – ใช้ Airbnb/Bookingเช่าระยะยาว (1 ปีขึ้นไป) เหมาะ expat/คนทำงาน – สัญญาชัดเจน ค่าเช่าคงที่
กำหนดราคาเช่า ศึกษา Yield ในโซนเดียวกัน (ปกติ 5–6% ต่อปี) ปรับราคSeasonality (สูงในไฮซีซั่น ลดโลว์ซีซั่น)
เตรียมพร้อมยูนิต Fully furnished: ครบครันทั้งเฟอร์ฯ เครื่องใช้ไฟฟ้าทำประกันภัยบ้านและคุ้มครองผู้เช่า (ถ้ามี)
สัญญาเช่าและเงินประกัน ค่าประกัน 2 เดือน + ล่วงหน้า 1 เดือน (ปรับตามตกลง)ระบุเงื่อนไขซ่อมบำรุง และการยกเลิกสัญญา
บริหารหลังเช่า จัดการซ่อมบำรุงรวดเร็วต่อสัญญาหรือปรับค่าเช่าเมื่อสิ้นสุดสัญญา
ทำตามนี้ครบทุกด้าน จะช่วยให้คุณได้ทั้ง Capital Gain จากการขาย และ Rental Yield จากการปล่อยเช่าในตลาดพัทยาที่เติบโตต่อเนื่อง
เคล็ดลับสำคัญ
ตรวจโฉนด–ใบอนุญาต ให้ชัดเจน
ต่อรองราคา ทั้งตอนซื้อและเช่าให้ได้มาร์จิ้น 10–15%
ตกแต่งพร้อมเข้าอยู่ (Fully Furnished) เพื่อดึงดูดลูกค้า
ใช้ผู้เชี่ยวชาญท้องถิ่น (นายหน้า/Property Manager) ช่วยจัดการกฎหมายและตลาด
